こんにちは、まさちゃんです。
今回は「土地家屋調査士になるには？」というテーマでお話ししていきます。
- 土地家屋調査士ってどんな仕事？
- 年収はどのくらい？
- 将来性はあるの？
- 試験はどのくらい難しい？
- 効率よく合格する方法は？
こういった疑問が解消できます。
要するに「土地家屋調査士について何も知らないけどなんとなく気になってる」という状況の方が、土地家屋調査士を目指すかどうかを決断できるような内容になっています。
ぜひ最後まで読んでいただけたらと思います。
土地家屋調査士とは？
土地家屋調査士の役割
土地家屋調査士は、簡単に言うと「不動産の表示に関する登記の専門家」です。土地や建物の物理的な状況を正確に把握・記録し、登記に必要な調査・測量・申請手続きを行う国家資格です。
司法書士が「誰のものか（権利）」を扱うのに対し、土地家屋調査士は「どんなものか（表示）」を扱います。家を建てる・土地を売る・相続するといった不動産取引のあらゆる場面で、その土台を支えている職種です。
主な仕事内容
不動産の物理的な状況（所在・地目・地積・床面積など）を正確に把握するため、現地調査と測量を行います。重い機器を扱う屋外作業も多く、体力が求められる仕事です。
建物の新築・増築・土地の分筆・合筆・地目変更など、不動産の物理的な変化があった際に必要な登記申請を、所有者に代わって法務局へ行います。これは土地家屋調査士だけができる独占業務です。
土地の境界を確定するため、隣接する土地の所有者に立ち会ってもらい、合意を得る業務です。コミュニケーション能力と法的知識の両方が問われる、土地家屋調査士の中核業務です。
測量データをもとにCADソフトで図面を作成し、登記申請書類を整えます。正確性と細かい作業が求められる内勤業務です。
隣地との境界トラブルや所有者不明土地の問題など、複雑な不動産紛争においても専門家として解決に関わります。近年の相続登記義務化・所有者不明土地問題で出番が増えています。
土地家屋調査士には独占業務がある
不動産の表示に関する登記申請の代理・調査・測量は、土地家屋調査士以外が報酬を得て行うと違法になります。不動産取引において必ず必要な手続きを独占的に担えるため、安定した需要があります。
日本土地家屋調査士連合会によると、全国の登録者数は約15,650人（令和5年4月1日現在）と少なく、長期的には減少傾向にあります。需要は変わらないのに供給が減っているため、資格者の希少価値は高まっています。
年収・将来性
どのくらい稼げるの？
補助者・事務所勤務として働く場合：年収300〜500万円
年収300万円前後が相場です。資格取得後も最初は事務所に入り、実務経験を積むケースが多いです。測量のノウハウや登記手続きの流れを学ぶ重要なステップです。
年収400〜500万円程度。資格を持つことで、補助者時代より明確に待遇が上がります。将来の独立開業に向けて、人脈とスキルを築く時期です。
独立開業する場合：年収600〜1,000万円以上
独立すると収入の幅がとても広くなります。平均的な開業調査士の年収は600万円前後ですが、マンションなど区分建物の登記を受注できれば1件で戸建ての数十倍の報酬になることもあります。
- 開業初期：400〜600万円
- 軌道に乗った後：600〜1,000万円
- 大型案件・法人経営：1,000〜2,000万円超も
年収1,000万円超えの開業調査士も少なくないです。仕入れが不要で経費が少ない業種のため、売上が上がれば手元に残る割合も大きいです。
年収をアップさせる方法
- 司法書士（権利登記まで一貫対応できる、ダブルライセンスの希少価値が高い）
- 行政書士（許認可・相続手続きとの組み合わせ）
- 測量士（測量業務の幅が広がる）
- マンション・区分建物登記の専門家になる（1件の報酬が大きい）
- 相続・所有者不明土地問題の専門家になる（今後の需要増が確実）
- ICT・スマホ測量など新技術を積極活用して業務効率を上げる
- 不動産業者・ハウスメーカーと安定的な取引関係を築く
将来性はどう？
理由は「資格者が減っているのに需要が増えているから」です。
なぜ需要が増えるの？
2024年4月から相続登記が義務化されました。これまで放置されていた所有者不明土地の登記手続きが大量に発生しており、土地家屋調査士への依頼が増え続けています。
全国の土地家屋調査士は約15,650人（令和5年度）と、ピーク時の18,741人（平成14年度）から大幅に減少。平均年齢も上がっており、今後さらに供給不足が深刻になる見込みです。需要と供給の差が広がるほど、資格者の価値は高まります。
書類作成の一部はAIや測量機器の進化で効率化されますが、現地測量・隣地立会い・境界交渉といった対人業務はAIで代替できません。「現地に行かなければわからない仕事」が核心にある土地家屋調査士は、AI時代でも強い職種です。
新築・売買・相続・開発など、不動産が動くたびに土地家屋調査士の仕事が発生します。不動産取引自体がなくなることはないため、安定した需要が続きます。
試験の基本情報
受験資格
土地家屋調査士試験には受験資格の制限はありません。年齢・学歴・実務経験に関係なく、誰でも受験できます。
試験概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 試験日 | 例年10月第3日曜日（筆記） |
| 申込期間 | 例年7月下旬〜8月中旬 |
| 口述試験 | 例年1月中旬（筆記合格者のみ） |
| 合格発表 | 例年2月中旬 |
| 受験料 | 8,300円 |
| 受験地 | 全国9会場（東京・大阪・名古屋・広島・福岡・那覇・仙台・札幌・高松） |
筆記試験 午前の部（2時間）※免除あり
- 平面測量（択一10問）
- 作図（1問）
- 測量士・測量士補・一級/二級建築士の資格保持者は免除
筆記試験 午後の部（2時間30分）← ここが本番
- 択一式：民法（3問）・不動産登記法（16問）・土地家屋調査士法（1問）
- 書式：土地1問・建物1問（計算・作図あり）
口述試験（1月）は合格率ほぼ100%のため、実質的な関門は筆記試験の午後の部です。
- 択一式（50点満点）・書式（50点満点）それぞれに基準点（足切り）あり
- 両方の基準点をクリアした上で、合計得点が合格点を超えると合格
- どちらか一方でも基準点を下回ると即不合格
合格点は試験の難易度によって毎年変動します。令和7年度は76.0点が合格ラインでした。
測量士補を先に取るのが定番ルート
午前の部を免除するため、5月の測量士補試験に合格してから10月の本試験に臨むのが一般的です。測量士補は受験資格なし、合格率30〜50%程度と比較的取りやすく、対策コストも低いです。
午前の部を免除せずに受験する人はほとんどいないため、参考書もほぼ存在しません。素直に測量士補を先に取りましょう。
どのくらい難しいの？
| 年度 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 |
|---|---|---|---|
| 令和7年度（2025） | 4,824人 | 489人 | 10.1% |
| 令和6年度（2024） | 4,589人 | 505人 | 11.0% |
| 令和5年度（2023） | 4,429人 | 428人 | 9.7% |
| 令和4年度（2022） | 4,404人 | 424人 | 9.6% |
| 令和3年度（2021） | 3,859人 | 404人 | 10.5% |
100人受けて10人しか受からない難関試験です。合格率が低い主な理由は以下の3つ。
- 択一式と書式の両方に足切りがあり、どちらも一定水準以上を取らないと合格できない
- 書式に計算問題（三角関数・複素数）と作図が含まれており、知識だけでは合格できない
- 2時間30分という試験時間の中で計算→作図まで仕上げる速度と正確さが求められる
どのくらい勉強が必要？
土地家屋調査士試験の合格に必要な学習時間は約1,000時間と言われています。
- 1日10時間の集中学習 → 約3〜4ヶ月
- 平日2時間×休日5時間で勉強 → 約6〜8ヶ月
- 1日2時間・仕事と両立 → 約1年半
他の人気資格と比べると以下の通りです。
- 宅建士：300〜400時間
- 行政書士：600〜800時間
- 社労士：800〜1,000時間
- 土地家屋調査士：1,000時間
- 司法書士：3,000時間
社労士と同等の難易度ですが、計算・作図という独自の技術が必要なため、純粋な「暗記量」以上に練習が必要な試験です。
効率的な合格方法
土地家屋調査士は合格率約10%の難関試験です。独学でも合格は可能ですが、計算・作図の独学習得は特に難易度が高く、挫折率がとても高いです。効率よく学習できるカリキュラムが組まれている予備校・通信講座の利用をおすすめします。
予備校がおすすめな理由は以下の通りです。
どの予備校を選べばいい？
予備校選びで重要なのは以下の5つです。
- 合格実績はどうか（合格者数・合格率）
- 書式・計算の教え方は丁寧か（土地家屋調査士試験特有の難関）
- 測量士補対策がセットになっているか
- 料金は予算に合うか
- スマホ学習に対応しているか（働きながら勉強する人には重要）
詳しい予備校比較については、以下の記事で徹底的に分析しています。
よくある質問
Q1：文系でも合格できる？
できます！
書式問題に三角関数・複素数が登場しますが、高校数学レベルの計算です。予備校のカリキュラムは数学が苦手な人向けにもわかりやすく解説してくれるので、文系出身でも合格者は多数います。
Q2：働きながらでも合格できる？
できます！
合格者の多くは30〜40代の現役世代です。1日2時間を継続できれば1年半で1,000時間に達します。通信講座ならスマホで隙間時間を有効活用できます。
Q3：年収1,000万円は現実的？
可能です！
独立開業した調査士の中には年収1,000万円以上の方が少なくないです。仕入れが不要で経費が少ないビジネス構造なので、売上が上がれば手残りも大きいです。
- 1,000万円を目指すなら
- マンション・区分建物など大型案件を受注する
- 不動産業者・ハウスメーカーとの継続取引を構築する
- 司法書士とのダブルライセンスで業務範囲を拡大する
現実的には「まず事務所で実務経験を積み、人脈を作ってから独立」というルートが堅実です。
Q4：独学で合格できる？
不可能ではないですが、かなり難しいです。
特に書式（計算・作図）は、独学で効率的な練習方法を見つけること自体が難しい。合格率約10%の試験を独学でクリアするより、実績ある予備校を使う方が確実に短期合格に近づけます。
まとめ
| 項目 | 評価 | 理由 |
|---|---|---|
| 将来性 | ◎ | 相続登記義務化・登録者数の長期的な減少・不動産需要の継続で安定。 |
| 収入 | ◎ | 勤務で400〜500万円、独立で1,000万円以上も十分狙える。 |
| 難易度 | △ | 合格率約10%。計算・作図という独自の技術習得が必要。 |
| 安定性 | ◎ | 独占業務あり・AIに代替されにくく需要が継続。 |
- 不動産・測量に興味がある人：専門性の高い仕事でやりがいが大きい
- 独立開業を目指す人：独占業務があるため安定した収入が見込める
- 手に職をつけたい人：AIに代替されにくく長期的に活躍できる
- 将来性ある資格を取りたい人：資格者が減る中で需要は増えるという希少な状況
- 文系・理系どちらでもOK：法律知識と計算力の両方を活かせる
いかがでしたでしょうか。
土地家屋調査士は、これからの日本に確実に必要とされる、将来性抜群の資格だということがお分かりいただけたかと思います。
相続登記義務化・所有者不明土地問題・不動産取引の増加が続く中で、需要は間違いなく伸びていきます。
1,000時間の勉強は大変ですが、「独占業務がある」、「AIに代替されにくい」、「資格者が減る中で需要が増える」という三拍子揃った資格はなかなかないです。その努力に見合う価値が十分あります。
効率良く合格を目指すなら、まずは予備校選びから始めてみてください。ほとんどの予備校が講義動画のサンプルを公開しています。それらを見るだけでも、イメージが膨らむはずです。
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